抵押是否适用买卖不破租赁

结论：
抵押适用买卖不破租赁需区分租赁和抵押的先后顺序，租赁在前、抵押在后适用该原则，抵押在前、租赁在后则不适用。
法律解析：
依据《中华人民共和国民法典》，当租赁关系先于抵押关系成立时，即便抵押物所有权因实现抵押权等情况发生转移，原租赁合同对新所有权人依旧有效，新所有权人需继续履行原租赁合同，这有效保障了承租人的合法权益。而当抵押先于租赁存在时，抵押人将已抵押财产出租，在抵押权实现导致所有权变动后，新所有权人不受原租赁合同约束，有权要求承租人返还租赁物，此举旨在保护抵押权人的利益，避免抵押人恶意设立租赁关系损害抵押权人权益。若你在抵押和租赁相关问题上存在疑惑，可向专业法律人士咨询，以获得更准确的法律建议。
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1.租赁在前、抵押在后的情况，适用买卖不破租赁原则。先出租后抵押，就算抵押物所有权因实现抵押权等改变，原租赁合同对新所有权人仍有效，新所有权人要继续履行合同，保障了承租人权益。

2.抵押在前、租赁在后的情况，不适用该原则。抵押人出租已抵押财产，抵押权实现致所有权变动，新所有权人不受原合同约束，可要求承租人返还租赁物，以保护抵押权人利益。
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抵押适用买卖不破租赁确实需区分情况。租赁在前、抵押在后时适用该原则，先出租后抵押，即便抵押物所有权因实现抵押权等变动，原租赁合同对新所有权人仍有约束力，新所有权人应继续履行，这有力保障了承租人合法权益，使其避免因抵押物所有权变动受不利影响。

抵押在前、租赁在后时不适用买卖不破租赁。抵押人将已抵押财产出租，抵押权实现致所有权变动，新所有权人不受原租赁合同约束，可要求承租人返还租赁物，此规定是为保护抵押权人利益，防止抵押人恶意设租赁关系损害其权益。

解决措施和建议如下：
1.承租人在租赁时应核实租赁物是否存在抵押情况，降低风险。
2.抵押权人在设立抵押时，可要求抵押人披露租赁情况。
3.抵押人应如实告知相关方租赁和抵押状况，避免纠纷。
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（一）当租赁在前、抵押在后时，承租人可要求新所有权人继续履行原租赁合同。承租人应留存好租赁合同、租金支付凭证等相关证据，以证明租赁关系的存在和履行情况。

（二）当抵押在前、租赁在后时，新所有权人可要求承租人返还租赁物。新所有权人需提供有效的抵押证明和抵押权实现导致所有权变动的相关文件。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
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法律分析：
（1）租赁在前、抵押在后的情况，遵循买卖不破租赁原则。在这种情形下，即使抵押物因实现抵押权而所有权发生变更，原租赁合同依然有效，新所有权人有义务继续履行。这体现了法律对承租人合法权益的保障，使其不会因抵押物所有权变动而陷入不利境地。
（2）抵押在前、租赁在后的情况，则不适用买卖不破租赁。当抵押人把已抵押财产出租，在抵押权实现导致所有权变动时，新所有权人不受原租赁合同的约束，可要求承租人返还租赁物。此规定旨在保护抵押权人利益，避免抵押人恶意设立租赁关系损害抵押权人权益。

提醒：在涉及租赁和抵押关系时，承租人要了解租赁物是否存在抵押情况，避免自身权益受损；抵押权人要关注抵押物是否被恶意设立租赁关系。不同案情对应解决方案不同，建议咨询进一步分析。